ASESORÍA

 

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fecha: 2003

Asunto: 

 

Mi novio y yo nos hemos comprado un piso en construcción y de renta libre. Para el mes que viene tendremos que firmar escrituras y tenemos varias dudas que le agradeceríamos nos aclarara.

 

Antes de exponerle nuestras dudas le daré todo los detalles de la vivienda y de la hipoteca (ya que considero que esto le será de utilidad).

 

VIVIENDA

 

* La vivienda (en el momento de su construcción) fue tasada por 24.400.000 ptas de esto hace ya dos años, hoy en día, terminada de construir la zona en la que está se ha revalorizado mucho, a continuación le doy las características de la vivienda:

 

2 plazas de coche (una externa dentro del conjunto residencial y otra en garaje)

1 trastero

78 m2 de vivienda (3 habitaciones, 4 armarios empotrados, 2 baños, cocina y salón)

74m2 de jardín

 

 

HIPOTECA

 

La constructora contrajo hace algo mas de 2 años una hipoteca con Caja España, a la cual tendremos que subrogamos. Las condiciones son las siguientes:

 

 

- La comisión de subrogación 0%

- comisión por cancelación es del 1%

- comisión por cancelación parcial 0% (siempre y cuando no supere el 25% del capital que nos quedase por pagar)

- tipo de interés: Euribor + 1%

 

 

    el 1% (del tipo de interés) es variable, ya que sería una hipoteca bonificada, creo que es así como lo llaman, es decir que el primer año tendríamos, obligatoriamente, el tipo de interés a Euribor + 1%, una vez que llegue la primera revisión (que sería cada 12 meses), nos bajarían hasta 0,55% según lo que contratemos con el banco, a continuación le presento que porcentaje se restaría dependiendo de los productos:

 

0,05% domiciliación de la primera nómina

0,10% Seguro de la vivienda

0,05% Seguro de vida

0,10% contratación de tarjetas (con las cuales tenemos que realizar compras anualmente por un importe de 1200 €)

0,10% domiciliación de segunda nómina

(y falta otra que ahora mismo no recuerdo)

 

**Cabe destacar que nos comentaron que los intereses de la hipoteca tienen que estar dentro de una banda de fluctuación , es decir:

 

    -  si Euribor + X% (dependiendo de la bonificación que consiguiésemos) es menor a 3,5% los intereses serían del 3,5%

    -  si Euribor + X% (dependiendo de la bonificación que consiguiésemos) es mayor al 12% los intereses serían del 12%

 

    Si nos ponemos en el peor de los casos (es decir que no contratásemos nada) la hipoteca tendría un interés del Euribor + 1%, es decir rondaría el 3%, sin embargo estaríamos condenados a pagar de intereses el 3,5% por estar por debajo del limite inferior. Creemos que esto no nos beneficia en absoluto.

 

 

El préstamo hipotecario que nos ofrecen es de 18.100.000 (puesto que nos conceden el 80% del valor por el que en su día lo tasaron). Sin embargo nosotros queremos solicitar de hipoteca 20.000.000 millones para tener para pagar el IVA y gastos varios (esto se lo comentamos a la entidad bancaria y nos comentó que no habría problema alguno).

 

 

 PREGUNTAS:

 

¿El limite inferior del 3,5% se puede negociar?

 

En caso de que no se pudiese negociar ¿Nos convendría cambiarnos a otro banco o caja? (Hemos visto que existen ofertas bastante buenas en internet por ejemplo con ingdirect o Deutsche-bank o Banco Zaragozano (estas dos ultimas tienen acuerdos con mi empresa y mas o menos las condiciones son iguales:

 

0% de apertura

0% amortización parcial

interés Euribor + 0,45 (primeros seis meses 2,75%)       

 

 

No se si le será de utilidad, pero he de añadir que el 1% de actos jurídicos documentales nos lo pagan, pero no sabemos quién. ¿Es posible que sea la constructora?

 

Con estos datos, ¿le sería posible indicarnos si nos convendría cambiarnos y que gastos mas o menos nos conllevaría el hacerlo?.

 

Además de estas preguntas tenemos otras dudas a cerca de algunos términos:

 

Si nosotros no contratamos la hipoteca con Caja España y lo hacemos con otra entidad esto que es ¿una subrogación?, que gastos correrían por nuestra cuenta y gastos por la constructora. (A continuación le copio los párrafos que se refieren a ello en el contrato y que no entendemos muy bien).

 

"LA PARTE COMPRADORA SOLICITA A LA PARTE VENDEDORA QUE CONCIERTE Y FORMALICE CON LA ENTIDAD DE CRÉDITO, UN PRÉSTAMO EN EL QUE POSTERIORMENTE PUEDA SUBROGARSE, SI LAS CONDICIONES CONTRATADAS SON DE SU INTERÉS.

LA PARTE VENDEDORA COMUNICARÁ LAS CONDICIONES DEL PRÉSTAMO CUANDO LO HAYA CONCERTADO, CON EL FIN DE QUE LA VENDEDORA CONFIRME QUE LAS ACEPTA Y QUE DESEA SUBROGARSE EN EL MISMO, EN UN PLAZO NO SUPERIOR A VEINTE DÍAS DESDE QUE TENGA CONOCIMIENTO."....

"SON DE CUENTA DEL COMPRADOR TODOS LOS GASTOS DERIVADOS DE LA SUBROGACIÓN.

SON DE CUENTA DEL COMPRADOR LOS GASTOS QUE SE ORIGINEN POR LA CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA SI LA SUBROGACIÓN NO SE PRODUCE POR CAUSA IMPUTABLE AL COMPRADOR, UNA VEZ SOLICITADA LA MISMA"

 

Respuesta: 

 

En primer lugar, y no sin agradecerle la confianza depositada en nosotros, debemos pedirles disculpas por el retraso en nuestra respuesta, que se ha demorado por razones ajenas a nuestra voluntad.

 

Vamos por partes con su extensa consulta:

 

¿El limite inferior del 3,5% se puede negociar?

 

Todo se puede negociar, evidentemente. Otra cosa es que la entidad se preste al juego, en función del interés que tenga de mantenernos como clientes.

 

En caso de que no se pudiese negociar ¿Nos convendría cambiarnos a otro banco o caja? (Hemos visto que existen ofertas bastante buenas en internet por ejemplo con ingdirect o Deutsche-bank o Banco Zaragozano (estas dos ultimas tienen acuerdos con mi empresa y mas o menos las condiciones son iguales:

 

Sí, evidentemente hay ofertas mejores. No obstante le aconsejamos que desconfíe de tan buenas condiciones “a priori” y sin negociación, dado que suele tratarse de medidas comerciales para atraer potenciales clientes, no de ofertas reales.

 

 

No se si le será de utilidad, pero he de añadir que el 1% de actos juridicos documentales nos lo pagan, pero no sabemos quién. ¿Es posible que sea la constructora?

 

No se lo pagan ahora, ya fue pagado cuando la promotora precisó la financiación inicial para realizar la promoción, en la cual Uds. se subrogan. En dicha subrogación no procede pagar de nuevo “AJD”.

 

 

Si nosotros no contratamos la hipoteca con Caja España y lo hacemos con otra entidad esto que es ¿una subrogación?, que gastos correrían por nuestra cuenta y gastos por la constructora. (A continuación le copio los párrafos que se refieren a ello en el contrato y que no entendemos muy bien).

 

"LA PARTE COMPRADORA SOLICITA A LA PARTE VENDEDORA QUE CONCIERTE Y FORMALICE CON LA ENTIDAD DE CRÉDITO, UN PRÉSTAMO EN EL QUE POSTERIORMENTE PUEDA SUBROGARSE, SI LAS CONDICIONES CONTRATADAS SON DE SU INTERÉS.

LA PARTE VENDEDORA COMUNICARÁ LAS CONDICIONES DEL PRÉSTAMO CUANDO LO HAYA CONCERTADO, CON EL FIN DE QUE LA VENDEDORA CONFIRME QUE LAS ACEPTA Y QUE DESEA SUBROGARSE EN EL MISMO, EN UN PLAZO NO SUPERIOR A VEINTE DÍAS DESDE QUE TENGA CONOCIMIENTO."....

"SON DE CUENTA DEL COMPRADOR TODOS LOS GASTOS DERIVADOS DE LA SUBROGACIÓN.

SON DE CUENTA DEL COMPRADOR LOS GASTOS QUE SE ORIGINEN POR LA CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA SI LA SUBROGACIÓN NO SE PRODUCE POR CAUSA IMPUTABLE AL COMPRADOR, UNA VEZ SOLICITADA LA MISMA"

 

 

Si Uds. contratan la hipoteca con otra entidad, no se trata de una subrogación, sino de una nueva hipoteca.

El redactado del párrafo que nos remite es confuso, y admite doble interpretación.

 

No obstante, la interpretación que nosotros damos es que la hipoteca solicitada por la promotora es de su entera responsabilidad, y salvo que Uds. hayan comunicado la intención de subrogarse, todos los gastos de cancelación de la misma si Uds. contratan otra hipoteca correrán por cuenta de la promotora.